가족과 함께 잠시 전출했다 돌아오면 대항력은 새로 생긴다 (대법원 97다43468)

한 줄 결론

임차인이 가족과 함께 주민등록을 잠깐이라도 옮겼다 돌아오면, 처음의 대항력은 사라지고 재전입한 날부터 새 대항력이 생긴다. 그 사이 설정된 근저당보다 뒤로 밀린다.

사실관계

임차인(원고)은 1995. 6. 16. 전입신고를 하고 7. 10. 무렵 입주했다. 그 뒤 1995. 12. 16. 피고 명의 근저당권이 설정되었다. 임차인은 1996. 1. 26. 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다가 2. 27. 다시 원래 주소로 재전입했다. 경매에서 임차인은 근저당권자보다 먼저 보증금을 배당받아야 한다고 주장했다.

쟁점

대항력을 취득한 임차인이 일시 전출 후 재전입한 경우, 처음의 대항력이 유지되는가.

법원의 판단

판시사항

1. 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하는지 여부(적극)
2. 임차인이 대항력 취득 후 가족과 함께 일시 다른 곳으로 주민등록을 이전했다가 재전입한 경우, 원래의 대항력의 소멸 여부(적극) 및 대항력의 소급 회복 여부(소극)

판결요지

[1] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.

[2] 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다.

판결 이유(발췌)

원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 이 사건 주택의 임차인으로서 피고의 근저당권설정등기 이전인 1995. 6. 16. 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 같은 해 7. 10. 무렵 그 주택에 입주하기는 하였으나, 피고가 1995. 12. 16. 이 사건 대지 및 건물에 관하여 근저당권설정등기를 마친 이후인 1996. 1. 26. 그 주민등록을 일시 다른 곳으로 이전하였다가 같은 해 2. 27. 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입한 사실을 인정한 다음, 원고는 1995. 7. 10. 무렵 취득한 임차권의 대항력을 1996. 1. 26. 주민등록의 일시 이전으로 인하여 이미 상실하였고, 그 후 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입한 1996. 2. 27. 종전의 그것과는 동일성이 없는 새로운 임차권의 대항력을 재차 취득한 셈인데, 그 대항력의 취득시기가 피고의 근저당권설정등기 이후임은 역수상 분명한 만큼, 원고가 새로이 취득한 임차권의 대항력으로써 그 취득 이전의 근저당권자인 피고에게 대항할 수는 없는 것이고, 따라서 원고로서는 그 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 시기에 관계없이 그 전세보증금을 이 사건 대지 및 건물에 관한 경락대금에서 피고보다 우선하여 변제받을 수는 없다고 판단하였는바

해설

대법원은 대항요건이 취득 때만이 아니라 유지하는 동안에도 계속 있어야 한다고 보았다. 가족과 함께 일시적으로라도 옮기면 주민등록의 이탈로서 대항력이 소멸하고, 재전입 때부터 새 대항력이 생긴다. 이 사건 임차인의 새 대항력(1996. 2. 27.)은 근저당(1995. 12. 16.)보다 늦어 근저당권자보다 우선할 수 없다고 한 원심을 유지했다. 가족의 주민등록은 그대로 두고 임차인 본인만 잠시 옮긴 경우에는 대항력을 상실하지 않는다는 판례(88다카143)도 있어, 누가 함께 옮겼는지가 중요하다.

경매 실무에 주는 의미

• 전입세대열람에서 임차인의 최초 전입일만 보지 말고, 중간에 전출·재전입 이력이 있는지 확인한다. 현재 전입일이 말소기준권리보다 늦으면 대항력이 없을 수 있다.
• 매각물건명세서의 전입일과 전입세대열람의 전입일이 다르면 그 이유를 따진다. 재전입이 원인인 경우가 있다.
• 가족 일부의 주민등록이 남아 있었는지가 결론을 가를 수 있으므로, 세대원 전입 내역도 함께 본다.

관련 가이드

전입신고와 대항력 · 전입세대열람 방법 · 대항력은 전입 다음 날 0시에(99다9981)

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-10-02.