본 물건은 서울특별시 은평구 갈현동에 위치하며, 구산역(지하철 6호선) 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트와 다양한 근린생활시설, 학교가 혼재해 있어 주거 및 상업적 기능이 공존하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 구산역이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 본 토지는 인접지와 등고평탄한 세장형 형태로, 현재 근린생활시설 건부지로 활용되고 있습니다.

남동측에는 폭 약 6m의 포장도로가 있어 접근성이 확보되어 있습니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층 구조로, 외벽은 벽돌쌓기 및 페인팅 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

이 물건은 등기사항증명서상 주택으로 기재되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황은 근린생활시설로 나타나고 있습니다. 이로 인해 권리관계가 불확실해질 수 있으며, 매수인은 해당 사실로 인해 발생할 수 있는 법적 문제를 충분히 인지해야 합니다. 특히, 건물의 용도가 다르게 기재되어 있는 경우, 매수 후 예상치 못한 규제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, 감정가 대비 최저가가 49~51%로 낮아진 상태로, 유찰이 쌓이기 시작한 단계입니다. 이는 수요 부진을 반영할 수 있으며, 가격이 낮아진 만큼 권리 위험이 존재할 가능성도 높습니다.

공시지가 10억 1,741만원에 지목별 보정지수를 적용한 추정 토지 시세는 12억 9,720만원입니다. 이는 현재 최저가 12억 7,607만원과 유사한 수준으로, 감정가 24억 9,233만원에 비해 약 49% 낮은 가격입니다.

인근 시세를 보면, 국토부 토지 실거래가는 평당 334만 원에서 4,643만 원까지 다양하며, 네이버 매물 호가는 평당 937만 원에서 3,555만 원으로 형성되어 있습니다. 이러한 시세는 본건 토지의 추정 시세와 비교할 때 참고할 만한 요소입니다.

본 건물은 준공 55년으로 일반적인 상태를 유지하고 있으며, 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다. 이와 같은 요소들은 토지의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

이 지역의 인구는 최근 1년 기준으로 -1.25% 감소했습니다. 공시지가는 같은 기간 동안 +2.21% 상승했으며, 3년 누적 변동률은 +5.35%입니다. 매매시장은 1년 전 같은 달 대비 +9.09% 증가했고, 단기 최근 3개월 동안에도 +2.28%의 상승세를 보였습니다.

경매 낙찰가율은 최근 1년 기준으로 -1.98%p 하락했으며, 단기 최근 3개월 동안에는 -10.10%p 감소했습니다. 평균 입찰자수는 최근 1년 동안 -0.97명 줄어들었고, 단기 최근 3개월에는 -0.04명 감소했습니다.

주택가격전망CSI는 현재 133으로, 기준선 100을 33p 웃돌아 상승 전망이 우세한 상황입니다. 서울 지역의 CSI도 133으로, 1년 평균 123에서 3개월 동안 +5 상승했습니다. 최근 6개월간 미분양은 -100.00%로, 미분양 물량이 전혀 없는 상태입니다.

본 필지는 제2종일반주거지역에 위치하며, 중층주택 중심의 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 700m 내에 전철역 1곳이 있으며, 1.2km 이내에 구산역, 연신내역, 연신내역 GTX-A가 있어 역세권의 혜택을 누릴 수 있습니다. 도보권 내에는 800m 이내에 109곳의 버스정류장이 밀집해 있어 대중교통이 발달한 입지입니다. 가장 가까운 버스정류장은 103m 거리에 위치합니다.

주변 교육 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 도보권 내에는 초등학교 7곳(예일초·서울대조초·서울구산초 등), 중학교 5곳(예일여자중·구산중·은평중 등), 고등학교 9곳(예일여자고·예일디자인고·동명여자고 등)이 있으며, 가장 가까운 고등학교는 312m 거리에 있습니다. 의료기관 또한 인근에 풍부하여, 종합병원 1곳과 병원 7곳, 요양·한방·치과 3곳(은평연세병원·하나효요양병원·문치과병원 등)이 있으며, 가장 가까운 의료기관은 은평연세병원으로 251m 떨어져 있습니다.

공공기관은 반경 1km 내에 4곳(연신내지구대·구산동주민센터·대조동주민센터 등)이 위치하며, 가장 가까운 연신내지구대는 249m 거리입니다. 본 필지는 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있어 일정 면적 이상 토지 거래 시 관할청의 허가가 필요하지만, 경매·공매를 통한 취득 시에는 허가가 면제됩니다. 또한, 상대보호구역으로 인해 학교 경계 200m 이내의 유해업종 영업이 제한되며, 가축사육제한구역으로 가축 사육이 제한되지만 주거·상업 입지에는 직접적인 영향이 적습니다.