경기도 아파트 경매, 대출 규제가 걸린 곳의 응찰자가 더 많이 줄었습니다
경기도 아파트 경매를 도 전체로 보면 1년 동안 큰 변화가 없어 보입니다. 낙찰가율 중앙값은 2025년 9월 85.3%, 2026년 8월 82.1%입니다. 3.2%포인트 차이입니다.
그런데 경기도를 조정대상지역으로 묶인 곳과 그렇지 않은 곳으로 나눠 자세히 분석해 보니, 이 평균 아래에서 움직임의 크기가 다른 두 시장이 함께 있었습니다. 규제지역에서는 서울처럼 응찰자가 크게 줄었고, 비규제지역에서는 응찰자가 덜 줄었습니다.
경기도 규제지역은 2025년 10월 15일 대책으로 지정된 12곳입니다. 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 서울 전역과 함께 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶였습니다. 법원으로 보면 수원지방법원 본원, 성남지원, 안양지원, 안산지원이 이 지역들을 관할합니다.
대출 규제가 걸린 곳일수록 경매 응찰자가 더 많이 줄었습니다.
응찰자 감소폭이 규제 순서대로 나타났습니다
경기도 규제지역은 한 달 낙찰이 40건 안팎이라 한 달 숫자가 흔들립니다. 그래서 3개월 평균으로 비교했습니다. 2025년 9~11월과 2026년 6~8월입니다.
서울은 25%, 경기도 규제지역은 18%, 경기도 비규제지역은 11% 줄었습니다. 대출 규제가 걸린 곳일수록 한 건당 응찰자가 더 많이 줄었습니다. 서울은 규제가 시작된 직후부터 응찰자가 줄었습니다. 2025년 9월 6.82명이던 서울 응찰자는 10·15 대책 뒤인 12월 5.08명이 됐습니다.
한 건당 응찰자는 입찰하는 사람이 줄어도 줄고, 물건이 늘어 입찰자가 나뉘어도 줄어듭니다. 그래서 전체 입찰자 수를 따로 세어 보았습니다.
서울과 경기도 규제지역은 물건이 거의 그대로(+11%, +5%)인데 입찰자 수가 38%, 14% 줄었습니다. 입찰하는 사람 자체가 줄었습니다. 비규제지역은 반대입니다. 입찰자 수는 오히려 12% 늘었는데, 물건이 46% 늘어 한 건당 응찰자가 줄었습니다.
저는 지난 22호에서 “대출은 늘었는데 입찰자가 줄었다면, 빠진 사람은 투자자”라고 썼습니다. 같은 경기도 안에서 규제지역에서는 입찰자 수가 줄고 비규제지역에서는 늘었다는 것은, 그 해석을 뒷받침하는 숫자라고 봅니다. 다주택자와 규제지역 투자자는 대출 문턱에서 입찰을 접었고, 규제를 받지 않는 곳에는 오히려 입찰자가 늘었습니다.
앞의 숫자에서 경기도 규제지역의 낙찰가율이 93.7%에서 102.6%로 오른 것은 전형적인 착시입니다. 이 지역은 1년 사이 아파트 매매가격이 크게 올랐고, 그만큼 감정가가 시세보다 낮게 매겨졌습니다(뒤에서 자세히 봅니다). 착시를 걷어내면 남는 사실은 하나, 응찰자가 줄었다는 것입니다.
그러면 그 자리에 남은 사람은 누구일까요. 저는 실거주자라고 봅니다. 대출 규제로 투자자가 빠진 뒤, 규제지역 경매에 남은 사람은 무주택자와, 지금 집을 팔고 더 나은 집으로 옮기려는 1주택자입니다.
시별로 보면 규제지역이 포함된 시가 위쪽에 모여 있습니다
시·군별 표본이 작아 6개월씩 묶어 비교했습니다(2025년 9월~2026년 2월, 2026년 3월~8월). 두 기간 모두 낙찰이 25건 이상인 20개 시만 담았습니다.
하남은 100.5%에서 110.2%로 올랐고, 뒤 6개월 동안 매각률이 82.9%였습니다. 성남(106.1%), 안양(105.6%), 용인(94.6%), 수원(92.4%)도 올랐습니다. 모두 규제지역이 포함된 시입니다. 반대로 비규제지역인 의정부는 83.7%에서 75.6%로, 부천은 82.5%에서 77.5%로, 평택은 77.2%에서 75.2%로 내려갔습니다.
감정가 5억원 아파트로 바꾸면 차이가 분명해집니다. 지금 하남에서는 5억 5,100만원에, 의정부에서는 3억 7,800만원에 팔립니다.
규제지역의 감정가는 실거래가의 91.9%였습니다
2026년 5~8월 낙찰된 경기도 규제지역 아파트를 같은 단지, 같은 면적의 직전 6개월 실거래가와 맞춰 봤습니다.
경기도 규제지역에서는 감정가가 실거래가의 91.9%였습니다. 서울(95.5%)보다도 낮습니다. 매매가격이 오르는 동안 감정가에 그 상승분이 반영되지 않은 것입니다. 그래서 감정가 대비 낙찰가율은 104.7%로 100%를 넘지만, 실거래가와 비교하면 97.1%입니다.
의정부에는 반년 사이 낙찰이 두 배로 늘었습니다
경기도에서 가장 크게 움직인 곳은 비규제지역인 의정부입니다. 2025년 9월~2026년 2월 75건이던 아파트 낙찰이 2026년 3월~8월 161건으로 늘었습니다. 같은 기간 한 건에 들어오는 응찰자는 7.33명에서 4.58명으로 줄었고, 낙찰가율은 83.7%에서 75.6%로 8.1%포인트 내려갔습니다. 물건 수가 늘고, 응찰자가 줄고, 낙찰가율이 내려간 세 가지가 한 도시에서 동시에 나타났습니다.
2026년 7월에는 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 새로 규제지역이 됐습니다. 이 세 곳의 경매 응찰자가 지정 전과 후에 어떻게 달라지는지는 자료가 쌓이는 대로 따로 살펴보겠습니다.
집계 기준: 경매레이더, 경기도·서울 법원경매 아파트(주상복합 주거·도시형 생활주택 포함) 매각 결과, 2025년 9월~2026년 8월. 낙찰가율은 감정가 대비 중앙값. 규제지역은 구 단위로 구분했고, 지정 내용은 국토교통부 발표를 보도한 기사를 기준으로 했습니다. 입찰자 수는 낙찰 물건의 응찰자 합계(유찰 물건은 응찰자 0명)로, 같은 사람이 여러 물건에 입찰하면 여러 번 셉니다. 현장 체감과 원인 해석은 필자의 상담·입찰 경험에서 나온 것입니다. 경매레이더 집계(2026년 9월 25일 기준).