우선매수 신고만 반복해 유찰을 유도한 공유자는 불허가된다 (대법원 2008마637)

한 줄 결론

우선매수 신고 뒤 보증금을 안 냈다고 권리가 사라지지는 않는다. 하지만 그 방법으로 유찰을 유도해 값을 떨어뜨리는 것은 매각 방해이고, 법원은 직권으로 불허가할 수 있다.

사실관계

임야의 공유지분(972분의 154)에 대한 강제경매에서 다른 공유자가 1회 기일 전 우선매수신고를 했으나 기일 종결까지 보증금을 내지 않았고 입찰자도 없어 유찰되었다. 같은 날 다시 신고하고 2회 기일에도 보증금을 내지 않아 다시 유찰되었다. 최저가가 두 차례 저감된 3회 기일에 공유자는 우선매수신고와 함께 직접 입찰했고, 다른 입찰자와 같은 가격이었다. 법원은 공유자를 최고가매수신고인으로 호창했으나 매각결정기일에 불허가했다.

쟁점

① 우선매수신고를 하고 매각기일까지 보증을 제공하지 않으면 우선매수권을 포기·상실한 것인가. ② 신고와 보증 미납을 반복해 유찰을 유도한 뒤 입찰자가 나타나자 보증금을 낸 행위가 매각불허가 사유인가.

법원의 판단

다른 특별한 사정이 없는 한 공유자가 우선매수신고를 하고도 그 매각기일에 보증을 제공하지 아니한 것만으로 우선매수권을 행사할 법적 지위를 포기하거나 상실하는 것으로 볼 수는 없는 것이다.

다른 매수신고인이 없는 때에는 매수신청보증금을 납부하지 아니하는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 최저매각가격이 그와 같이 하여 저감된 매각기일에 다른 매수신고인이 나타나면 그때 비로소 매수신청보증금을 납부하여 법원으로 하여금 공유자에게 매각을 허가하도록 하는 것에는

대법원은 원심이 보증 미제공을 우선매수권 포기로 본 것은 법리 오해라고 했다. 규칙 제76조 제2항은 다른 매수신고인이 없을 때 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 보아 우선매수를 허용하는 규정일 뿐, 보증을 내지 않은 경우 포기를 추정하는 근거가 아니라는 것이다. 그러나 여러 차례 우선매수신고만 하여 일반인이 입찰을 꺼리게 만들고 입찰자가 없으면 보증금을 내지 않아 유찰시킨 뒤 저감된 기일에 입찰자가 나타나면 보증금을 내는 것은 제121조·제108조 제2호의 "최고가매수신고인이 매각의 적정한 실시를 방해한 사람"에 해당하는 불허가 사유이므로, 제123조 제2항에 따라 직권으로 불허가할 수 있어 결론은 정당하다고 했다.

경매 실무에 주는 의미

• 지분 경매에 입찰하려는 사람은 문건접수내역의 우선매수신고 이력을 본다. 신고가 반복되고 매번 유찰된 물건이면 이 판결의 사안과 같은 구조일 수 있고, 그 공유자는 불허가될 가능성이 있다.
• 우선매수신고가 있어도 최고가매수신고인이 되면 차순위매수신고인으로 남으므로, 공유자가 불허가되거나 대금을 내지 못하면 기회가 올 수 있다.
• 공유자 입장에서는 신고만 반복하고 보증을 내지 않는 전략이 불허가 사유가 된다는 점을 알아야 한다. 우선매수는 집행관의 매각기일 종결 고지 전까지 보증을 제공해야 효력이 생긴다.
• 보증은 우선매수용으로 따로 내야 한다. 일반 입찰자로 낸 보증금을 우선매수 보증으로 돌릴 수 없다는 결정(대법원 2022. 3. 17.자 2021마162)이 있다.

관련 조문·가이드

민사집행법 제108조 제2호·제121조·제123조 제2항·제140조, 민사집행규칙 제76조 · 공유자 우선매수권 · 공유지분 경매와 공유자 우선매수권 · 지분경매 주의사항 · 입찰할 수 없는 사람: 매수신청 자격 제한

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-09-06.