개념 설명
경매 입찰은 원칙적으로 누구나 할 수 있지만 조문상 예외가 있습니다. 민사집행규칙 제59조는 채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이면 그 법인·소속 감정평가사)의 매수신청을 금지합니다. 제138조 제4항은 재매각절차에서 전의 매수인이 매수신청을 할 수 없고 보증금 반환도 요구할 수 없다고 정합니다.
제108조는 매각장소의 질서유지 조문입니다. 집행관은 ① 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람, ② 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람, ③ 이를 교사한 사람, ④ 경매 관련 형법상 범죄로 유죄판결을 받고 확정일부터 2년이 지나지 않은 사람을 매각장소에 들어오지 못하게 하거나 내보내거나 매수신청을 하지 못하도록 할 수 있습니다.
이런 사람이 최고가매수신고인이 되면 제121조가 작동합니다. 제2호는 "최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때", 제3호는 자격 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때, 제4호는 최고가매수신고인·차순위매수신고인이 제108조 각 호의 사람에 해당하는 때를 불허가 사유로 정하고, 제123조 제2항에 따라 법원은 직권으로 불허가합니다.
경매에서 왜 중요한가
대법원 2009. 10. 5.자 2009마1302 결정은 제121조 제2호의 뜻을 정리했습니다. '매수할 능력이 없는 때'는 미성년자처럼 독립하여 법률행위를 할 수 없는 경우이고, '매수할 자격이 없는 때'는 법률상 취득 자격이 없거나 관청의 증명·인허가가 필요한 경우이며, 경제적 능력을 뜻하는 것이 아니라고 했습니다. 그 사안에서 남편의 지분에 설정된 근저당권 실행 경매에서 상속인인 아내가 공유자 우선매수신청을 했지만, 상속으로 채무자가 된 이상 매수신청이 금지된 사람이라 매각허가를 받을 수 없다고 판단했습니다.
'관청의 증명'의 대표 사례가 농지취득자격증명입니다. 대법원 2014. 4. 3.자 2014마62 결정은 특별매각조건으로 정한 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 내지 못하면 행정청이 부당하게 발급을 거부한 경우라도 제121조 제2호의 불허가 사유라고 했습니다. 공유자 우선매수권을 반복해서 신고만 하고 보증금을 내지 않아 유찰을 유도한 공유자를 제108조 제2호의 '매각의 적정한 실시를 방해한 사람'으로 본 결정(대법원 2011. 8. 26.자 2008마637)도 있습니다.
주의할 점
- 채무자가 아닌 소유자, 즉 남의 빚을 위해 담보를 제공한 물상보증인은 규칙 제59조의 금지 대상에 열거되어 있지 않습니다. 실무상 매수신청이 가능한 것으로 다루어집니다.
- 채무자의 배우자·자녀는 조문상 금지되지 않습니다. 다만 채무자의 계산으로 입찰했다고 인정되면 제121조 제3호가 문제됩니다.
- 법인은 대표자 자격증명 서류, 대리인은 위임장·인감증명이 빠지면 입찰 자체가 무효 처리됩니다. 자격 제한과는 다른 형식 요건입니다.
- 불허가되면 보증금은 반환되지만, 제108조 사유로 불허가된 경우 다음 회차 입찰이 제한될 수 있습니다.
관련 조문·판례·가이드
민사집행법 제108조·제121조·제123조·제138조 제4항, 민사집행규칙 제59조 · 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 못 내면 불허가 (대법원 2014마62) · 우선매수 신고만 반복해 유찰을 유도한 공유자는 불허가 (대법원 2008마637) · 매각허가에 대한 이의 사유 여덟 가지 · 재매각 사건은 입찰보증금이 다르다