임차인으로 배당요구해도 전세권 배당요구는 아니다 — 명세서 오류는 국가배상 (대법원 2009다40790)

한 줄 결론

최선순위 전세권은 전세권자로서 배당요구를 해야 소멸한다. 임차인 자격으로만 배당요구했다면 전세권은 매수인에게 넘어온다. 법원이 명세서에 이를 빠뜨렸다면 국가가 배상한다.

사실관계

한 사람이 오피스텔에 대해 주택임대차보호법상 임차인이면서 최선순위 전세권자였다. 경매에서 그는 임차인으로서만 배당요구를 했다. 집행법원은 매각물건명세서의 "매각으로 효력이 소멸하지 않는 권리"란에 아무것도 적지 않고 경매를 진행했다. 매수인은 전세권이 인수되지 않는다고 알고 낙찰받았다가 전세권을 인수해 전세금을 돌려줘야 하는 손해를 입고 국가에 배상을 청구했다.

쟁점

① 임차인으로서 한 배당요구가 전세권에 관한 배당요구도 되는가. ② 명세서를 잘못 작성한 데 대해 국가배상책임이 있는가.

법원의 판단

판시사항

1. 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 한 경우, 전세권에 관하여도 배당요구가 있는 것으로 볼 수 있는지 여부(소극)
2. 집행법원이 매각물건명세서의 작성에 관하여 부담하는 의무의 내용 및 집행법원이나 경매담당 공무원이 매각물건명세서 작성에 관한 직무상의 의무를 위반한 경우, 국가배상책임이 성립하는지 여부(적극)
3. 매각물건명세서를 작성하면서 매각으로 소멸되지 않는 최선순위 전세권이 매수인에게 인수된다는 취지의 기재를 하지 아니한 경매담당 공무원 등의 직무집행상의 과실로 인하여 매수인이 입은 손해에 대하여 국가배상책임을 인정한 사례

판결요지

[1] 민사집행법 제91조 제3항은 "전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다"라고 규정하고, 같은 조 제4항은 "제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다"라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다.

[2] 집행법원은 매각대상 부동산에 관한 이해관계인이나 그 현황조사를 실시한 집행관 등으로부터 제출된 자료를 기초로 매각대상 부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 이를 매각물건명세서에 기재하여야 하고, 만일 경매절차의 특성이나 집행법원이 가지는 기능의 한계 등으로 인하여 매각대상 부동산의 현황이나 관리관계를 정확히 파악하는 것이 곤란한 경우에는 그 부동산의 현황이나 권리관계가 불분명하다는 취지를 매각물건명세서에 그대로 기재함으로써 매수신청인 스스로의 판단과 책임하에 매각대상 부동산의 매수신고가격이 결정될 수 있도록 하여야 한다. 그럼에도 집행법원이나 경매담당 공무원이 위와 같은 직무상의 의무를 위반하여 매각물건명세서에 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공함으로써 매수인의 매수신고가격 결정에 영향을 미쳐 매수인으로 하여금 불측의 손해를 입게 하였다면, 국가는 이로 인하여 매수인에게 발생한 손해에 대한 배상책임을 진다.

[3] 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 최선순위 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인으로서의 지위에 기하여 배당요구를 하였으나 집행법원이 매각물건명세서를 작성하면서 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에 아무런 기재를 하지 않고 경매를 진행한 사안에서, 위 최선순위 전세권은 경매절차에서의 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 것이므로 매각물건명세서를 작성함에 있어서 위 전세권이 인수된다는 취지의 기재를 하였어야 할 것임에도 위와 같은 매각물건명세서의 잘못된 기재로 인하여 위 전세권이 매수인에게 인수되지 않은 것으로 오인한 상태에서 매수신고가격을 결정하고 매각대상 부동산을 매수하였다가 위 전세권을 인수하여 그 전세금을 반환하여야 하는 손해를 입은 매수인에 대하여 경매담당 공무원 등의 직무집행상의 과실로 인한 국가배상책임을 인정한 사례.

해설

대법원은 민사집행법 제91조 제4항이 최선순위 전세권은 오직 전세권자의 배당요구로만 소멸하게 한 점, 임차인의 우선변제권과 전세권자의 우선변제권은 근거와 요건이 다른 별개의 권리라는 점을 들어, 임차인 지위로 한 배당요구는 전세권 배당요구가 아니라고 보았다. 또 집행법원은 제출된 자료를 바탕으로 권리관계를 정확히 명세서에 적고, 불분명하면 그 취지를 적어야 하므로, 인수 사실을 빠뜨려 매수인에게 손해를 입혔다면 국가가 배상해야 한다고 했다.

경매 실무에 주는 의미

• 등기부에 말소기준권리보다 앞선 전세권이 있으면, 그 전세권자가 전세권자로서 배당요구를 했는지 문건접수내역에서 확인한다. 임차인으로만 했다면 전세권은 인수 대상이다.
• 같은 사람이 임차인·전세권자 두 지위를 가진 경우, 전세권은 인수되고 임차인 지위로는 배당을 받는 등 두 지위가 따로 움직일 수 있다(2010마900 참조).
• 명세서에 인수 권리가 빠졌다고 해서 인수 의무가 사라지지는 않는다. 다만 이 판례처럼 국가배상 청구 길이 열릴 수 있다. 입찰 전에 등기부와 명세서를 직접 대조하는 것이 우선이다.

관련 가이드

선순위 전세권 · 전세권과 임차권 차이 · 매각물건명세서의 법정 기재사항 · 전세권 배당 후 남은 보증금(2010마900)

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-10-02.