체납처분압류 뒤에 생긴 유치권도 경매 매수인에게 대항한다 (대법원 2009다60336)

한 줄 결론

유치권의 대항 여부를 가르는 기준은 경매개시결정등기다. 그보다 앞선 체납처분압류는 기준이 되지 않는다.

사실관계

부동산에 세금 체납으로 인한 체납처분압류가 먼저 되어 있었고, 그 뒤 경매절차가 개시되기 전에 공사 채권자가 점유를 이전받아 민사유치권을 취득했다. 경매 매수인 측이 유치권 부존재 확인을 구했다.

쟁점

체납처분압류 뒤·경매개시결정등기 전에 취득한 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는가. 압류 뒤 점유 이전으로 취득한 유치권은 처분금지효에 저촉되어 대항할 수 없다는 기존 법리를 체납처분압류에도 적용할 것인지가 문제되었다.

법원의 판단

판시사항

1. 체납처분압류가 되어 있는 부동산에 대하여 경매절차가 개시되기 전에 민사유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있는지 여부(적극)

판결요지

[다수의견] 부동산에 관한 민사집행절차에서는 경매개시결정과 함께 압류를 명하므로 압류가 행하여짐과 동시에 매각절차인 경매절차가 개시되는 반면, 국세징수법에 의한 체납처분절차에서는 그와 달리 체납처분에 의한 압류(이하 ‘체납처분압류’라고 한다)와 동시에 매각절차인 공매절차가 개시되는 것이 아닐 뿐만 아니라, 체납처분압류가 반드시 공매절차로 이어지는 것도 아니다. 또한 체납처분절차와 민사집행절차는 서로 별개의 절차로서 공매절차와 경매절차가 별도로 진행되는 것이므로, 부동산에 관하여 체납처분압류가 되어 있다고 하여 경매절차에서 이를 그 부동산에 관하여 경매개시결정에 따른 압류가 행하여진 경우와 마찬가지로 볼 수는 없다. 따라서 체납처분압류가 되어 있는 부동산이라고 하더라도 그러한 사정만으로 경매절차가 개시되어 경매개시결정등기가 되기 전에 부동산에 관하여 민사유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 없다고 볼 것은 아니다. [대법관 신영철, 대법관 민일영, 대법관 박보영의 반대의견] 국세징수법에 의한 체납처분절차는 압류로써 개시되고, 체납처분에 의한 부동산 압류의 효력은 민사집행절차에서 경매개시결정의 기입등기로 인한 부동산 압류의 효력과 같으므로, 조세체납자 소유의 부동산에 체납처분압류등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 조세체납자가 제3자에게 그 부동산의 점유를 이전하여 유치권을 취득하게 하는 행위는 체납처분압류권자가 체납처분압류에 의하여 파악한 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 체납처분압류의 처분금지효에 저촉되므로 유치권으로써 공매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 나아가 체납처분에 의한 부동산 압류 후 그 부동산에 관하여 개시된 경매절차에서 부동산이 매각되는 경우에 마치 공매절차에서 부동산이 매각된 것과 같이 매수인이 체납처분압류의 부담을 인수하지 아니하고 체납처분압류등기가 말소되는바, 선행하는 체납처분압류에 의하여 체납처분압류권자가 파악한 목적물의 교환가치는 그 후 개시된 경매절차에서도 실현되어야 하므로, 체납처분압류의 효력이 발생한 후에 채무자로부터 점유를 이전받아 유치권을 취득한 사람은 유치권으로써 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보아야 한다.

해설

다수의견은 민사집행절차에서는 경매개시결정과 함께 압류를 명하므로 압류와 동시에 매각절차가 개시되지만, 체납처분절차에서는 압류와 동시에 공매절차가 개시되는 것이 아니고 반드시 공매로 이어지는 것도 아니라는 점을 들었다. 두 절차는 별개이므로 체납처분압류를 경매개시결정에 따른 압류와 같이 볼 수 없다고 했다. 세 대법관의 반대의견은 체납처분압류의 처분금지효도 같으므로 그 뒤 취득한 유치권은 대항할 수 없다고 보았다.

경매 실무에 주는 의미

• 등기부에 세무서·지자체 압류가 있고 그 뒤 유치권 신고가 있는 물건에서, 압류 날짜만 보고 "압류 뒤 유치권이니 대항 불가"라고 판단하면 틀릴 수 있다. 기준은 경매개시결정등기일이다.
• 유치권 점유 개시일이 경매개시결정등기보다 앞서면 이 판결의 사안에서는 유치권이 매수인에게 대항한다. 점유 개시 시점의 증빙(공사 완료·인수인계·관리 사실)을 살피는 것이 실무의 핵심이다.
• 가압류 뒤 유치권도 같은 맥락에서 논의된다. 이 판결이 직접 다룬 것은 체납처분압류이며, 가압류에 관해서는 별도 판례를 확인해야 한다.
• 공매(온비드) 절차에서의 대항 여부는 이 판결의 판단 대상이 아니다.

관련 조문·가이드

민법 제320조, 민사집행법 제83조·제91조 제5항·제92조, 국세징수법 · 압류 뒤 넘겨받은 점유로는 유치권 대항 불가 (대법원 2005다22688) · 근저당 뒤·압류 전에 취득한 유치권은 매수인에게 대항한다 (대법원 2008다70763) · 압류 뒤에 점유나 소유권을 얻은 사람의 지위 · 유치권이란 무엇인가

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-09-06.