법정지상권 있는 건물을 경매로 사면 지상권도 함께 온다 — 지료 연체는 등기돼야 따라온다 (대법원 2013다43345)

한 줄 결론

건물에 법정지상권이 붙어 있으면, 경매로 건물을 산 사람도 지상권을 함께 얻는다. 전 주인이 지료를 밀렸어도 지료가 등기되지 않았다면 새 주인에게 그 연체를 들이댈 수 없다.

사실관계

토지와 건물 2동은 모두 같은 사람 소유였는데, 1991년 건물만 증여로 다른 사람에게 넘어가 그 사람이 관습법상 법정지상권을 취득했다. 이후 건물은 경매로 순차 매각되었다. 토지소유자는 앞선 매수인의 지료 연체를 이유로 지상권 소멸을 청구했고, 존속기간이 지났다고도 주장했다. 앞선 매수인과의 조정으로 정한 지료는 등기되지 않았다.

쟁점

① 경매로 건물을 산 매수인이 법정지상권을 당연히 취득하는가. ② 등기되지 않은 지료 연체로 새 매수인에게 대항할 수 있는가. ③ 존속기간과 "견고한 건물" 판단 기준.

법원의 판단

판시사항

1. 법정지상권을 취득한 사람으로부터 경매에 의하여 건물 소유권을 이전받은 매수인이 그 지상권을 당연취득하는지 여부(원칙적 적극) 및 지료에 관한 약정을 등기하지 않은 경우 토지소유자가 구 지상권자의 지료연체 사실을 들어 지상권을 이전받은 자에게 대항할 수 있는지 여부(소극)
2. 관습법상 법정지상권의 존속기간 및 민법 제280조 제1항 제1호에서 정한 ‘견고한 건물’인지 판단하는 기준

판결 이유(발췌)

동일한 소유자에 속하는 대지와 그 지상건물이 매매 등에 의하여 각기 그 소유자가 달라지게 된 경우에는 특히 그 건물을 철거한다는 조건이 없는 한 건물소유자는 그 대지 위에 그 건물을 위한 관습법상의 법정지상권을 취득하는 것이고, 한편 건물 소유를 위하여 법정지상권을 취득한 사람으로부터 경매에 의하여 그 건물의 소유권을 이전받은 매수인은 매수 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건하에서 경매되는 경우 등 특별한 사정이 없는 한 건물의 매수취득과 함께 위 지상권도 당연히 취득한다. 그리고 지료액 또는 그 지급시기 등 지료에 관한 약정은 이를 등기하여야만 제3자에게 대항할 수 있는 것이므로, 지료의 등기를 하지 아니한 이상 토지소유자는 구 지상권자의 지료연체 사실을 들어 지상권을 이전받은 자에게 대항하지 못한다

관습법상의 법정지상권에 관하여는 특별한 사정이 없는 한 민법의 지상권에 관한 규정이 준용되므로, 당사자 사이에 관습법상의 법정지상권의 존속기간에 대하여 따로 정하지 않은 때에는 위 기간은 민법 제281조 제1항에 의하여 민법 제280조 제1항 각 호에 규정된 기간이 된다(대법원 1986. 9. 9. 선고 85다카2275 판결, 대법원 2008. 6. 26. 선고 2006다54651 판결 등 참조). 민법 제280조 제1항은 지상권의 최단 존속기간을 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년(제1호), 그 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년(제2호)으로 규정하고 있는바, 위 제1호가 정하는 견고한 건물인지의 여부는 그 건물이 갖고 있는 물리적·화학적 외력 또는 화재에 대한 저항력 및 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단하여야 한다

해설

대법원은 건물 매수인이 매각조건 등 특별한 사정이 없으면 지상권도 당연히 취득하고, 지료 약정은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있다는 종래 판례를 확인했다. 존속기간을 따로 정하지 않은 관습법상 법정지상권은 민법 제280조 제1항의 기간(견고한 건물 30년, 그 밖의 건물 15년)이 되고, 견고한 건물인지는 외력·화재에 대한 저항력과 해체의 난이도 등을 종합해 판단한다고 했다. 이 판결은 판결요지가 따로 공개되지 않아 판단 부분을 이유에서 옮겼다.

경매 실무에 주는 의미

• 건물만 매각 물건에서 법정지상권이 성립해 있다면, 매수인은 지상권을 함께 취득해 철거 위험은 줄어든다. 대신 지료를 낼 의무는 남는다.
• 전 소유자의 지료 연체가 새 매수인에게 넘어오는지는 지료가 등기되어 있는지에 달려 있다. 등기부 을구에서 지상권과 지료 등기를 확인한다.
• 존속기간도 가격에 영향을 준다. 건물 구조(철근콘크리트·벽돌 등)에 따라 30년 또는 15년이 기본이 되고, 그 기산점과 남은 기간을 따져 본다.

관련 가이드

법정지상권이란 · 건물만 매각(법정지상권 위험) · 지상권이란 · 압류된 건물의 법정지상권(2011다13463)

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-10-02.