압류·가처분이 얽힌 건물이라도 법정지상권은 경매·공매 매수인에게 넘어간다 (대법원 2011다13463)

한 줄 결론

건물의 전 소유자 등기가 나중에 압류 때문에 말소되더라도, 그가 얻은 관습상 법정지상권은 사라지지 않고 경매·공매 매수인에게 건물과 함께 넘어간다.

사실관계

토지와 건물은 같은 사람(소외 1) 소유였다가 1998년 둘 다 소외 2에게 이전되었다. 그런데 토지에 관한 소외 2 명의 등기는 선행 처분금지가처분에 반하는 것이어서 2002. 1. 28. 말소되고 가처분권자의 대위로 소외 3 명의로 이전되었고, 이로써 토지와 건물 소유자가 달라졌다. 건물에는 과세관청의 선행 압류가 있었고, 그에 따른 공매에서 피고가 건물을 매수했으며 소외 2 명의 등기는 말소되었다. 원심은 소외 2의 등기가 말소되면서 법정지상권도 소멸했다고 보았다.

쟁점

처분제한 등기에 저촉되는 소유권이전등기를 마친 사람이 얻은 관습상 법정지상권을, 그 건물을 경매·공매로 산 매수인이 취득하는가.

법원의 판단

판시사항

1. 압류, 가압류나 체납처분압류 등 처분제한 등기가 된 건물에 관하여 그에 저촉되는 소유권이전등기를 마친 사람이 건물의 소유자로서 관습상의 법정지상권을 취득한 후 경매 또는 공매절차에서 건물이 매각되는 경우, 매수인이 위 지상권을 취득하는지 여부(원칙적 적극)

판결요지

동일한 소유자에 속하는 대지와 그 지상건물이 매매에 의하여 각기 소유자가 달라지게 된 경우에는 특히 건물을 철거한다는 조건이 없는 한 건물소유자는 대지 위에 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득하는 것이고, 한편 건물 소유를 위하여 법정지상권을 취득한 자로부터 경매에 의하여 건물의 소유권을 이전받은 경락인은 경락 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건하에서 경매되는 경우 등 특별한 사정이 없는 한 건물의 경락취득과 함께 위 지상권도 당연히 취득한다. 이러한 법리는 압류, 가압류나 체납처분압류 등 처분제한의 등기가 된 건물에 관하여 그에 저촉되는 소유권이전등기를 마친 사람이 건물의 소유자로서 관습상의 법정지상권을 취득한 후 경매 또는 공매절차에서 건물이 매각되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

판결 이유(발췌)

위와 같은 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건에서 소외 2는 소외 1로부터 위 토지의 소유권과 이 사건 건물의 소유권을 차례로 이전받았다가, 이후 선행 처분금지가처분에 기한 본등기가 경료되어 위 토지에 관한 소외 2의 소유권이전등기가 말소됨으로써 소외 2는 토지에 관한 소유권취득을 가처분권자에게 대항할 수 없게 되었고, 이와 같은 경우 적어도 관습상 법정지상권 성립 여부와 관련하여서는 위 토지와 이 사건 건물은 모두 소외 1 소유였다가 그중 이 사건 건물만 소외 2에게 소유권이 이전된 것과 마찬가지로 봄이 상당하므로, 결국 소외 2는 이 사건 건물에 관하여 소유권을 취득함으로써 관습상의 법정지상권을 취득하였다고 할 것이고, 그 후 위 건물에 관하여 진행된 공매절차에서 피고가 이 사건 건물에 관한 소유권을 취득함으로써 피고는 위 건물의 소유권과 함께 위 지상권도 취득하였다고 할 것이다.

해설

대법원은 법정지상권자에게서 경매로 건물을 산 매수인이 지상권도 당연히 취득한다는 법리가, 처분제한 등기에 저촉되는 이전등기를 한 사람이 법정지상권을 얻은 뒤 경매·공매로 건물이 매각되는 경우에도 적용된다고 했다. 이 사건은 토지 가처분 때문에 토지와 건물 소유자가 갈렸으므로 건물만 소외 2에게 넘어간 것과 같이 볼 수 있고, 소외 2가 얻은 법정지상권은 공매로 건물을 산 피고에게 넘어간다고 하여 원심을 파기했다.

경매 실무에 주는 의미

• 건물만 매각 물건에서 전 소유자의 등기가 압류·가처분 때문에 말소되는 구조라도, 법정지상권까지 함께 사라진다고 단정하지 않는다.
• 토지 쪽 가처분·압류로 토지와 건물 소유자가 갈라진 이력이 있으면, 관습상 법정지상권 성립 여부를 따로 검토한다.
• 공매(체납처분)로 건물을 사는 경우에도 같은 법리가 적용된다는 점이 이 판례의 의미다.

관련 가이드

법정지상권이란 · 건물만 매각 · 법정지상권 건물 경매와 지료(2013다43345) · 경매와 공매 차이

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-10-02.