농지취득자격증명을 매각결정기일까지 못 내면 불허가된다 (대법원 2014마62)

한 줄 결론

농취증은 기한 안에 제출되었는지만 본다. 행정청이 잘못 거부했어도 매각결정기일까지 못 내면 불허가다.

사실관계

임의경매 대상 토지가 농지여서 집행법원은 "최고가매수신고인은 매각결정기일까지 농지취득자격증명서를 제출할 것"을 특별매각조건으로 정했다. 최고가매수신고인들이 동장에게 발급을 신청했으나, 동장은 불법으로 형질변경된 부분의 원상복구가 필요해 현 상태로는 발급할 수 없다며 반려했다. 최고가매수신고인들은 반려통보서를 법원에 냈고, 집행법원은 매각을 허가했다. 채무자가 다투었다.

쟁점

특별매각조건인 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 못한 것이 제121조 제2호(매수할 자격이 없는 때)의 불허가 사유인가. 행정청의 반려가 부당한 경우에도 같은가.

법원의 판단

최고가매수신고인이 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않았다면 이는 민사집행법 제121조 제2호의 매각불허가사유에 해당하고, 최고가매수신고인이 농지취득자격증명서의 발급에 필요한 모든 요건을 갖추었음에도 행정청이 부당히 위 증명서의 발급을 거부하여 이를 제출하지 못한 경우에도 마찬가지다 할 것이다.

대법원은 반려처분이 위법하여 행정소송으로 취소될 것이 충분히 예상되더라도 결론은 같다고 했다. 집행법원은 제123조 제1항·제121조 제2호에 따라 불허가결정을 해야 하며, 반려 사유가 불법 형질변경이라는 이유로 허가한 원심은 법리를 오해했다고 보아 파기했다.

경매 실무에 주는 의미

• 농지 입찰 전에 농취증 발급 가능 여부를 관할 읍·면·동에 먼저 확인하는 것이 순서다. 매각기일부터 매각결정기일까지는 보통 1주일이며, 이 안에 발급되지 않으면 불허가된다.
• 불법 형질변경, 무단 건축물, 분묘 등 현황이 농지와 다른 물건은 원상복구 조건이 붙거나 반려될 수 있다. 반려 사유를 다투는 것은 별도 행정절차이고 경매 기한을 멈추지 못한다.
• 불허가되면 매수신청보증은 돌려받는 것이 원칙이지만, 법원에 따라 특별매각조건에 보증금 몰수를 정해 두는 경우가 있으므로 매각물건명세서의 조건란을 반드시 읽어야 한다.
• 농취증 미제출은 제121조 제2호의 "자격"에 관한 사유이므로, 법원은 이의가 없어도 직권으로 불허가한다.

관련 조문·가이드

농지법 제2조 제1호·제8조, 민사집행법 제121조 제2호·제123조 제1항 · 농지 경매와 농지취득자격증명 · 입찰할 수 없는 사람: 매수신청 자격 제한 · 매각허가에 대한 이의 사유 여덟 가지 · 토지 경매 기초

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-09-06.