임차권등기된 집에 새로 들어간 임차인 — 최우선변제만 빼고 대항력·우선변제는 있다 (대법원 2022다246610)

한 줄 결론

전 임차인의 임차권등기가 남아 있는 집에 새로 들어간 임차인도 대항력과 우선변제권은 가진다. 법이 빼앗는 것은 소액임차인 최우선변제 하나뿐이다.

사실관계

임차인(피고)은 앞선 임차인의 임차권등기가 마쳐져 있던 주택을 임차해 대항요건과 확정일자를 갖추었다. 임대차가 끝났지만 보증금을 돌려받지 못했고, 경매에서 배당요구를 했으나 배당을 전혀 받지 못했다. 경매로 주택을 산 매수인(원고)과 사이에서 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는지가 다투어졌다.

쟁점

임차권등기가 된 주택을 그 뒤에 임차한 임차인에게 최우선변제 외의 대항력·우선변제권이 인정되는가.

법원의 판단

판시사항

1. 임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액임차보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있는지 여부(적극)

판결 이유(발췌)

나아가 주택임대차보호법은 ‘임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.’(제3조의3 제6항)고 정하고 있고, 제8조는 일정 금액 이하의 소액임차보증금 최우선변제에 관한 규정이며, 주택임대차보호법에서 임차권의 대항력과 우선변제권에 관한 규정에는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 대항력이 생기고 임대차계약증서에 확정일자를 갖추면 우선변제권까지 생긴다고 정하고 있을 뿐, 선순위 임차권 내지 임차권등기의 존재를 소극적 요건으로 정하고 있지 않으므로, 임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액임차보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있다고 판단하였다.

원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 주택임대차보호법상 대항력에 관한 법리오해 등의 잘못이 없다.

해설

원심은 제3조의3 제6항이 박탈하는 것은 제8조의 소액보증금 최우선변제뿐이고, 대항력·우선변제권 규정에는 선순위 임차권이나 임차권등기의 존재를 소극적 요건으로 두지 않았으므로 후속 임차인에게도 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있다고 보았다. 그리고 배당을 받지 못한 이 임차인은 매수인에게 대항해 보증금을 받을 때까지 임대차관계 존속을 주장할 수 있다고 했다. 대법원은 이 판단에 법리오해가 없다며 상고를 기각했다. 판결요지가 따로 공개되지 않아 판단 부분을 이유에서 옮겼다.

경매 실무에 주는 의미

• 등기부에 이전 임차인의 임차권등기가 남아 있는 집에 현재 임차인이 있으면, 그 임차인은 최우선변제(소액) 대상에서 빠진다. 소액임차인 배당을 계산하지 않는다.
• 그러나 대항력과 확정일자 우선변제는 살아 있다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄다면, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있다.
• 같은 집에 임차권등기를 한 전 임차인과 현재 임차인이 둘 다 보증금을 다투는 구조가 될 수 있으므로, 두 사람의 순위를 각각 계산한다.

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판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-10-02.