개념 설명
제104조 제1항에 따라 법원은 최저매각가격으로 압류채권자에 우선하는 부담과 비용을 변제하고도 남을 것이 있다고 인정하거나, 압류채권자가 제102조 제2항의 매수신청과 충분한 보증을 제공한 때 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해 공고한다. 남을 가망이 없으면 기일을 잡기 전에 제102조의 무잉여 절차를 먼저 거친다.
법원은 두 기일을 이해관계인에게 통지해야 하고(제2항), 통지는 집행기록에 표시된 주소로 발송할 수 있다(제3항). 기간입찰이면 입찰기간에도 같은 규정이 적용된다(제4항).
공고에 적어야 하는 아홉 가지 (제106조)
- 부동산의 표시
- 강제집행으로 매각한다는 취지와 매각방법
- 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유하여 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정과 그 액수
- 매각기일의 일시·장소, 진행할 집행관의 성명, 기간입찰이면 입찰기간·장소
- 최저매각가격
- 매각결정기일의 일시·장소
- 매각물건명세서·현황조사보고서·평가서 사본을 매각기일 전에 법원에 비치해 누구든지 볼 수 있게 한다는 취지
- 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산 권리를 가진 사람은 채권을 신고해야 한다는 취지
- 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다는 취지
민사집행규칙 제56조는 법원이 매각기일(기간입찰이면 입찰기간 개시일)의 2주 전까지 위 사항과 함께 일괄매각결정을 한 취지, 매수신청인 자격을 제한한 내용, 매수신청 보증금액과 제공방법을 공고하도록 한다. 공고 방법은 법원게시판 게시, 관보·공보·신문 게재, 전자통신매체 이용 가운데 하나다(규칙 제11조).
경매에서 왜 중요한가
매각기일 공고는 입찰 조건의 공식 원본이다. 재매각 사건의 보증금 증액, 농지 등의 매수 자격 제한, 일괄매각처럼 입찰자에게 직접 영향을 주는 사항이 여기 실린다. 점유자와 보증금 약정이 공고에도 적히므로 매각물건명세서와 내용이 같은지 대조할 수 있다.
공고 내용과 실제 절차가 어긋나면 매각불허가로 이어질 수 있다. 다만 유치권에 의한 경매처럼 원칙이 소멸주의인 사건에서 인수 취지를 적지 않았다는 것만으로는 잘못이 아니라는 판례가 있다(2010마1059).
주의할 점
- 보증금액은 공고에서 확인한다. 기일입찰의 원칙은 최저매각가격의 10분의 1이지만 법원이 달리 정할 수 있다(규칙 제63조).
- 매각기일이 변경되면 새 기일로 다시 공고된다. 이전 공고의 조건을 그대로 믿지 말고 최신 공고를 본다.
- 등기되지 않는 권리(예: 유치권)를 가진 사람에게 채권 신고를 촉구하는 것이 공고 사항이다. 유치권 신고는 매각기일 직전에 들어오기도 하므로 입찰 당일까지 문건접수내역을 본다.
관련 조문·가이드
민사집행법 제102조·제104조·제106조 · 민사집행규칙 제11조·제56조·제63조 · 매각기일이란 · 매각물건명세서의 법정 기재사항 · 남을 가망이 없을 때의 경매취소 · 매각기일 변경·연기