본 물건은 인천광역시 강화군 강화읍 용정리에 위치하며, 강화청소년수련관의 북서측에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 단독주택, 다세대주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 본 토지는 2필1단의 경사지를 등고평탄하게 정지작업한 사다리형 형태로, 현재 주거용 건부지로 활용되고 있습니다.

남측에는 포장도로가 위치하고 있으며, 건물은 철근콘크리트 구조의 2층 건물로, 2022년 2월 11일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 대리석재로 마감되어 있으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 목재 데크, 벽지 및 일부 타일로 마감되어 있습니다. 바닥은 장판지, 원목, 타일 등으로 마감되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 이 건물은 단독주택으로 이용되고 있습니다.

이 물건은 대항력 임차인이 존재하며, 보증금 약 1억 5,000만원이 매수인이 인수해야 할 금액으로 예상됩니다. 이는 배당요구를 통해 일부 회수 가능하지만, 예상 배당 후에도 약 1억 5,000만원은 매수인이 부담하게 됩니다. 매각물건명세서에 따르면, 대항력 임차인은 전입일이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 인정되며, 이로 인해 임차인의 보증금은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다. 특히, 선순위 임차인의 확정일자가 확인되지 않아 배당절차에서 우선변제를 받기 어려운 상황이므로, 회수하지 못한 보증금은 전액 매수인이 떠안게 됩니다.

또한, 이 물건의 감정가는 최저가 대비 40~48%로 내려온 상태이며, 유찰이 누적되었음을 고려할 때 권리나 물건 하자, 입지, 수요 문제 가능성을 점검해야 합니다.

추정 적정가는 4억 8,113만원으로, 이는 추정 토지 시세 1억 7,339만원과 건물 건축비 3억 773만원을 합한 금액입니다. 현재 감정가는 4억 5,222만원이며, 현재 최저가는 2억 2,159만원으로 감정가 대비 51%가 저평가된 상태입니다.

본 물건은 준공 4년의 신축건물로, 상대적으로 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 따라서, 신축이라는 특성을 감안할 때, 건물의 가치가 높게 평가될 수 있습니다. 현재 최저가는 추정 적정가와 비교했을 때 상당히 낮은 수준이므로, 이 물건의 가치에 대한 재검토가 필요할 수 있습니다.

이 지역의 인구는 최근 1년 동안 +0.58% 증가했습니다. 공시지가는 같은 기간 동안 +0.36% 상승했으며, 3년 누적 변동률은 +2.32%입니다. 그러나 매매시장은 1년 전 같은 달 대비 -1.05% 하락하였고, 최근 3개월 동안은 -0.50% 감소했습니다.

경매 낙찰가율은 최근 1년 기준으로 -5.00%p 하락하였고, 최근 3개월 동안 -0.38%p 감소했습니다. 평균 입찰자수는 최근 1년 동안 -0.88명 줄어들어, 단기 3개월 기준으로는 +0.12명이 증가했습니다. 주택가격전망CSI는 120으로, 기준선 100을 20p 웃돌아 상승 전망이 우세합니다. 6대광역시의 CSI도 120으로, 1년 평균 114에서 최근 3개월 동안 +8 상승했습니다. 마지막으로, 미분양은 최근 6개월 동안 변화가 없었습니다.

계획관리지역에 위치한 본 필지는 도시지역 편입이 예상되며, 개발행위 허용 범위가 넓어 전원주택, 창고, 공장 등 다양한 활용 가능성이 있습니다. 건폐율은 40%로 설정되어 있습니다.

대중교통은 도보권 800m 내에 버스정류장이 23곳 밀집해 있어, 최근접 정류장까지의 거리는 382m입니다. 또한, 가장 가까운 어린이공원인 '갑룡공원'은 약 572m 거리에 위치해 있어 주거 쾌적성을 높여줍니다. 도보권 내 초등학교는 '갑룡초' 1곳이 있으며, 가장 가까운 거리는 690m입니다. 의료기관으로는 '의료법인해인강화병원'이 있으며, 이 병원까지의 거리는 1.3km입니다. 공공기관으로는 '갑곳2리사무소'가 있으며, 이 사무소까지의 거리는 501m입니다.

인근에는 봉안시설 '갑곶순교성지 천국의 문'이 약 1.1km 거리에 위치해 있습니다. 본 필지는 성장관리계획구역과 가축사육제한구역에 포함되어 있으며, 이들 구역은 각각 비도시지역의 난개발 방지 및 가축 사육 제한을 목적으로 하고 있습니다. 주변에는 준보전산지가 위치해 있습니다.