본건은 서울특별시 동작구 사당동 1026-33번지에 위치한 상가주택으로, 서울남사초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택과 다세대주택이 혼합된 주거지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통 수단이 다양하게 제공됩니다. 본건은 정방형 평지로 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

본건의 북측은 약 4m 폭의 도로와 접하고 있으며, 건물은 철근콘크리트 구조로 4층에 이릅니다. 외벽은 적벽돌로 마감되어 있으며, 내벽은 벽지와 타일로 마감되어 있습니다. 창호는 샷시창호로 설치되어 있습니다.

임차권등기 보증금 약 2억원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 금액입니다. 매각물건명세서에 따르면, 임차인 김O수는 경매신청채권자로서 배당요구를 완료하였고, 보증금이 감정가의 약 12%에 해당하여 전액 배당이 예상됩니다. 이 경우, 매수인은 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

하지만, 임차권은 말소기준권리보다 앞선 최선순위 권리로, 만약 임차인이 배당에서 전액 회수하지 못하거나 배당요구를 하지 않는다면 매수인은 해당 임차권을 인수하게 됩니다.

임차인의 전입일과 확정일자, 그리고 배당요구 여부와 예상 배당액을 등기부 및 배당요구내역에서 확인하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

본 토지의 감정가는 16억 8,311만원이며, 현재 최저가는 감정가와 동일한 수준입니다. 공시지가 합산은 8억 6,600만원으로, 이는 시장 시세의 약 60~70%에 해당합니다. 공시지가에 지목별 보정지수를 적용한 추정 토지 시세는 11억 4,843만원으로 산출되었습니다.

인근 시세를 살펴보면, 국토부 토지 실거래가 기준으로 평당 2,005만에서 3,356만원 사이이며, 현재 네이버 매물 호가는 대지 기준으로 평당 2,926만에서 3,233만원, 임야는 평당 167만원, 도로는 평당 2,020만원입니다. 이러한 시세를 고려할 때, 추정 시세 11억 4,843만원은 인근 시세와 비교해 적정한 수준으로 보입니다.

건물은 준공 35년으로 일반적인 상태를 유지하고 있으며, 이는 토지 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

이 지역의 인구는 최근 1년 동안 -0.78% 감소했습니다. 공시지가는 같은 기간 동안 +2.18% 상승하였으며, 3년 누적 기준으로는 +4.20% 증가했습니다. 매매시장은 1년 전 같은 달 대비 +6.07% 상승했으며, 최근 3개월간에는 +2.20%의 변동을 보였습니다.

경매 낙찰가율은 최근 1년 동안 -4.12% 하락했으며, 단기적으로 최근 3개월은 +3.47%p 상승했습니다. 평균 입찰자수는 최근 1년 기준으로 +0.21명 증가했으며, 단기 최근 3개월 동안은 +0.11명의 소폭 증가가 있었습니다. 주택가격전망CSI는 134로, 기준선 100을 34p 상회하여 상승 전망이 우세합니다. 서울 지역의 CSI도 134로, 1년 평균 121에서 3개월 동안 +16 상승했습니다. 미분양은 최근 6개월 동안 변동이 없었습니다.

제2종일반주거지역에 위치한 본 필지는 중층주택 중심의 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 전철역은 700m 내에 3곳(사당역·이수역·총신대입구역) 있으며, 대중교통 접근성이 양호합니다. 도보권 내에는 74곳의 버스정류장이 밀집해 있어 대중교통이 발달한 입지입니다. 가장 가까운 버스정류장은 255m 거리에 있습니다.

주변에는 공원이 3곳 있으며, 가장 가까운 어린이공원 '까치'는 약 60m 거리에 위치해 있어 주거 쾌적성을 높입니다. 교육 시설로는 초등학교 6곳(서울남사초·서울남성초·서울이수초 등), 중학교 2곳(남성중·이수중), 고등학교 3곳(서문여자고·서울미술고·인헌고)이 도보권 내에 있으며, 가장 가까운 초등학교는 156m 거리에 있습니다.

의료기관은 병원 4곳과 요양·한방·치과 4곳이 있으며, 가장 가까운 병원은 '낭만병원'으로 313m 거리에 있습니다. 공공기관으로는 반경 1km 내에 3곳(사당지구대·사당1동주민센터·남태령지구대)이 있으며, 가장 가까운 사당지구대는 40m 거리에 위치해 있습니다.