강제경매 전에 저당권이 있었다면, 법정지상권은 저당권 설정 때를 기준으로 본다 (대법원 2009다62059)

한 줄 결론

강제경매라도 그보다 앞선 저당권이 경매로 소멸했다면, 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지는 저당권 설정 당시로 따진다. 저당권자가 처음 평가한 담보가치를 지키기 위해서다.

사실관계

토지 위에 다른 사람이 건물을 지어 원시취득한 뒤, 토지와 건물의 소유관계가 여러 차례 바뀌고 강제경매가 진행되었다. 그 이전에 토지 등에 저당권이 설정되어 있었고 강제경매로 소멸했다. 관습상 법정지상권이 성립하는지가 다투어졌다.

쟁점

강제경매 이전에 저당권이 설정되어 있다가 소멸한 경우, 관습상 법정지상권의 "동일인 소유" 요건은 어느 시점을 기준으로 판단하는가.

법원의 판단

판시사항

1. 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행한 가압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 강제경매로 저당권이 소멸한 경우, 건물 소유를 위한 관습상 법정지상권의 성립 요건인 ‘토지와 그 지상 건물이 동일인 소유에 속하였는지’를 판단하는 기준 시기(=저당권 설정 당시)

판결요지

토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전되는 경우에는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납 시가 아니라 강제경매개시결정으로 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 가려야 하고, 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 대하여 강제경매개시결정 이전에 가압류가 되어 있다가 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다. 나아가 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행한 가압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 그 후 강제경매로 인해 그 저당권이 소멸하는 경우에는, 그 저당권 설정 이후의 특정 시점을 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하게 되면, 저당권자로서는 저당권 설정 당시를 기준으로 그 토지나 지상 건물의 담보가치를 평가하였음에도 저당권 설정 이후에 토지나 그 지상 건물의 소유자가 변경되었다는 외부의 우연한 사정으로 인하여 자신이 당초에 파악하고 있던 것보다 부당하게 높아지거나 떨어진 가치를 가진 담보를 취득하게 되는 예상하지 못한 이익을 얻거나 손해를 입게 되므로, 그 저당권 설정 당시를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다.

해설

대법원은 강제경매에서는 매각대금 완납 시가 아니라 압류(선행 가압류가 본압류로 이행되면 가압류) 효력 발생 시를 기준으로 한다는 2010다52140 전원합의체 판결을 확인했다. 나아가 그보다 앞선 저당권이 강제경매로 소멸하는 경우, 저당권 설정 뒤의 시점을 기준으로 하면 저당권자가 예상하지 못한 이익이나 손해를 입게 되므로 저당권 설정 당시를 기준으로 해야 한다고 했다.

경매 실무에 주는 의미

• 토지만 또는 건물만 나온 강제경매에서 법정지상권 성립을 따질 때, 먼저 등기부에서 압류·가압류보다 앞선 저당권이 있었는지 본다. 있었다면 그 설정일 당시 토지·건물 소유자를 확인한다.
• 선행 저당권이 없으면 압류(또는 선행 가압류) 효력 발생 시가 기준이다(2010다52140).
• 법정지상권이 성립하면 토지 매수인은 건물 철거를 구하기 어렵고 지료 문제로 넘어간다. 토지만 매각 물건은 이 판단이 가격의 핵심이다.

관련 가이드

법정지상권이란 · 토지만 매각 · 동일 소유 판단 시점(2010다52140) · 건물만 매각

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-10-02.