최고가매수신고인이 불허가되면 차순위에게 허가하지 않고 새로 매각한다 (대법원 2010마1793)

한 줄 결론

차순위매수신고는 "낙찰자가 잔금을 안 냈을 때"를 위한 제도다. 낙찰자가 불허가된 경우에는 차순위가 아니라 새 매각으로 간다.

사실관계

강제경매 매각기일에 최고가매수신고인이 입찰가격을 문면상 수정한 입찰표로 신고하여 사법보좌관이 그에 대해 매각을 불허가했다. 차순위입찰자가 자신에게 매각을 허가해 달라고 다투었으나 법원은 허가하지 않았다.

쟁점

최고가매수신고인에 대한 매각이 불허된 경우 제114조의 차순위매수신고인에게 매각허가결정을 할 수 있는가.

법원의 판단

차순위매수신고인이 있다고 하더라도 그에 대하여 매각허가결정을 하여서는 안 되고, 새로 매각을 실시하여야 한다.

최고가매수신고인에 대한 매각불허가가 있는 경우에는 그 매수신청의 보증금이 매각대금에 포함되지 아니하므로, 그와 같은 취지를 여기에 적용할 수 없는 것이다.

대법원은 제137조 제1항이 매수인이 대금을 지급하지 않은 경우에 차순위매수신고인에게 허가할지를 결정하도록 한 취지를 설명했다. 미납 매수인의 보증금이 매각대금의 일부가 되고 그 보증금과 차순위 신고액의 합이 최고가 신고액을 넘으므로(제114조 제2항) 재매각 없이 절차를 이어갈 수 있다는 것이다. 그런데 불허가의 경우에는 최고가매수신고인의 보증금이 매각대금에 포함되지 않으므로 그 취지를 적용할 수 없고, 새로 매각을 실시해야 한다고 했다.

경매 실무에 주는 의미

• 차순위매수신고를 해 두었다면 기회가 오는 경우는 낙찰자의 잔금 미납뿐이다. 낙찰자가 입찰표 하자·자격 문제·농취증 미제출 등으로 불허가되면 차순위는 허가받지 못하고, 새 매각기일에 다시 입찰해야 한다.
• 불허가로 새 매각이 실시되면 최저매각가격은 그대로이고 유찰 저감이 되지 않는 것이 원칙이다. 재매각(제138조)과는 다른 절차다.
• 차순위매수신고인은 매각기일 종결 뒤 보증금을 돌려받지 못하고 매수인의 대금 납부까지 묶인다. 이 판결로 그 기간 동안 얻을 수 있는 것이 미납 상황에 한정된다는 점이 분명해졌다.
• 입찰표에 가격을 고쳐 쓰면 불허가 사유가 된다는 점도 이 사안에서 확인된다. 수정액을 쓰지 말고 새 입찰표를 써야 한다.

관련 조문·가이드

민사집행법 제114조·제137조·제138조 · 차순위매수신고란 · 대금지급기한·차순위 매각허가·재매각 · 입찰표 실수, 이렇게 하면 보증금이 위험하다 · 매각불허가 사유

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-09-06.